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投资者的买房思维是什么？刚需要不要有投资思维，购房要有底线

2023-01-29 15:10:07来源：雕叔说楼市

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(资料图片)

提问：雕叔你好!现在成都房价越来越高，买不起房或者不愿意降低生活质量而买房势必导致他们中的一些选择离开，长此以往是否会导致人才的流失？

回答：房价低，就能留住人么？北上广房价那么高，每年还是有大批年轻人涌入。反而一些小城市房价低，还卖不掉。事实就是，房价越低的地方，越留不住人。房价高，只是个结果，本质上是那里有最多的赚钱机会，有最充足的资金，有最多的优秀人才，有最好的生活配套，所以才会有高房价。高房价，是能吸引人的，因为那些导致高房价的东西，会吸引人才进来。严格意义上讲，高房价和留人应该是个正相关关系。在一定价格范围内，房价越高的地方，越能留得住人。

提问：雕叔你好！我在大面上班，明年小孩准备上学，请问盐道街小学卓锦分校怎么样，对口初中是哪里。

回答：盐道卓锦分校一般，算成都中等偏上，对口初中比较多，很分散，有七中育才汇源，七中育才银杏，三中,师大附中，田家炳等。所以初中没有优势，只能说比你大面好。

提问：雕叔你好!我的情况是这样，我和老婆名下三套房(市区小面积学区房一套用来读书，想留着孩子读书用;另一套在天府新区，用来自住，房龄快5年;西三环还有一套在出租，房龄快十年)，我在南五环上班，老婆在天府五街上班。我们现在特别想置换一套改善的房子，但是就是很纠结，到底买哪里?之前很喜欢攀成钢，但是因为都在南门上班，太远太堵了，剑兰大道的堵你懂的。我父母他们是龙泉户口，名下没有房子。我想过几种方案，一是卖掉一套用父母名义去主城区买预算450的，二是用自己名义买(需要卖两套，预算可以增加到650)。您看有没有推荐的方案?是不是高新区最适合我们?但是高新区又没有看到非常满意的楼盘，太难了！

回答：你好！感谢赞赏，首先根据你们工作的情况，肯定高新区是最适合。相比起天府新区的改善，我认为高新区的改善，无论是目前自住需求，还是未来抗风险能力，都优于天府新区。其次，你们的这两个方案。要结合你们自身的情况来分析。首先如果你们收入可观，对未来充满信心，我推荐你们用第2种方式。卖两套，买一套高品质的改善。一来，你们是自住，生活的舒适度能够更高。二来，目前成都楼市，还处在个上升的阶段，长期看涨。所以我们需要的是，在限购的情况下，尽可能优化自己的资产。优化完的资产可能涨幅不是最大的，但涨幅的总金额是最多的。打个比方，一套100万的房子和一套200万的房子。在下一轮的整体上涨后，根据市场情况，100万的房子涨幅肯定是比200万的房子涨幅高的，但两百万的房子上涨的金额肯定是高于100万房子的。高品质的住宅，让你们产生居住舒适度的同时，你们未来的收入，还能继续支持你们用其他的名额，再购买房产，这样可以保证你们的购房资格，最大程度的利用。但如果你们对你们的收入没那么自信，或者你们未来的收入情况不是那么稳定有保障。那么我建议你们选择第一种方式。这样一来你们可以获得更多的涨幅。根据目前成都的市场来看，前些年的刚需群体，经历了一轮楼市大涨后资产提升，对改善的需求还是挺大，未来几年核心区域400-500万左右的改善，会处在一个相对比较吃香的状态。至于你说，不知道该买高新的哪些楼盘。如果你对新房有需求的话，那么后面出来的高新新盘，价格区间合适，你们又看得上，那都可以考虑。至于二手房的话，多去逛逛金融城板块。高新还是很看好的，对于购房者来说，只要这个区域没多大问题，那么在这个区域购置的房产，问题都不大，至于纯投资就看看成华区或我推荐的几个板块。

提问：您好，雕叔。本人定居杭州，杭州已无购房名额。今年有两百万的资金空闲。1、投资：杭州的酒店式公寓不限购，市场上挺多的，有中介推荐钱江新城地段万象城边上的一个楼盘，地段很好，36-70方，产权40年，价格6-7万，是否考虑呢？2、投资别的城市。想听下你的建议，哪些城市可以考虑？投资哪种类型的房子比较合适？身边有朋友推荐义乌，合肥。3、投资加自住：杭州现在有一些大平层，产权也是40年，200-300平方，个人很喜欢这种大平层，之前有想过以后资金充足的情况是否能配备一套自己住，但是不知道升值空间，未来保不保值，想听下您对这类房的看法。

回答：1、投资一直是不建议买公寓的，不要买公寓的几个理由：a/金融属性差，五成首付，贷款10年，对比住宅，杠杆率极低，有点水平的投资客都不会去碰。b/同样100万在手，公寓只能买200万的，月供1万左右。住宅可以买300万的，月供也是1万左右，会算账的都不会去买公寓。这时候有人要杠，公寓只用还10年，而住宅要还30年，我告诉你，很少有人供楼到10年以上，基本5年就会卖掉，置换新房产，都供不到那时候，何必去担心后20年的利息呢？c/刚改看不上公寓，公寓很多都不能上学，没有学位上学，基本被pass。大部分投资客、刚需、刚改都不会去买公寓，不排除少数韭菜被忽悠买了，到时候想卖也卖不掉，因为你要找一个，比你当年更傻的人来接盘。公寓是一个没有刚性需求的产品，一定涨的很慢，连基本的保值都无法做到，只能等到全国性的大放水，市场变得混乱的时候脱坑。2、可以开发父母房票继续买杭州，杭州是新一线城市中最看好的，另外就是南京武汉成都重庆。如果用不了父母房票，可以考虑不限购城市重庆。资金200尽量考虑开发房票或者代持，资金利用价值更大。义乌投资不建议城市能级太低，合肥已经涨过一波了。3、你说的这种应该是顶级豪宅大平层公寓。现在新一代的富豪们，根本不在乎房子的性质是公寓还是住宅，不担心未来的交易税费和商用水电，更不会在乎学区。他们的要求简单直接：窗外有景，面积够大，装修够豪！这种纯属于奢侈品，这种自住还是很不错的，一般有稀缺城市景观和海景的公寓有价值，适合底层充足的人配置。但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。

提问：雕叔你好，高层和洋房比哪个更好？

回答：现在很多楼盘高层和洋房都是并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看具体需求以及整个楼盘的房屋比例。同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，均摊小，得房率高，但总价偏高。所以，这类房，需要改善居住环境的人群买的比较多。而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，车位紧张，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低。买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，所以转手率会高于洋房。

提问：雕叔你好！看到中介有发很多法拍房的信息，不限购不限贷还比市场价低20%一40%，请问房姐这种房子可以买吗？如果买的话需要有什么特别注意的？

回答：法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不止50万。不过，投资就是用风险置换收益，即：高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。

提问：您好，雕叔。老家安岳，在成都郫都工作生活，在郫都有套住房，每月还款两千多，家庭年入10多，现手上有20多个现金，现在老家市里买套，看了雁江的交大紫悦府物业是龙湖的感觉还可以，总价85万，买了以后也可以出租，涨了就卖掉投资，你感觉怎么样？或者你有更好的计划吗？

回答：对于三四线城市的房子，尽量不要再碰投资。小城市住房投资大多存在风险，主要体现在以下几个方面：一是去库存刺激转变为调控压力；二是棚改政策发生变化，棚改规模大幅缩小；三是比价效应消失由于一二线城市严格控制下房价出现停滞或调整；四是人口增长将明显放缓。中长期来看，一、二线城市将聚集年轻人口和精英家庭人口。建议在郫都或者限购区建仓库。未来的价值应该大于雁江。你的首付不高，但月供应能力还可以。可以适当提高杠杆率，降低首付，这样更有利于资金的选择。

提问：雕叔，还是上个问题，征信房查第一套房都不在我名下，我是想买新房，不是二手房，假的离婚证刚需审核可通过吗？银行贷款查的到是假的离婚证吗？其实就是民政局和房管局银行是否联网的问题。

回答：外省婚姻不联网其实能不能通过，都是银行操作，想省事建议找找熟悉的信贷员操作。

提问：雕叔您好，我打算成都投资买房，没有近郊区购房资格，只有五城区和天府新区以及高新区，请问哪里买房最安全？哪里最有投资价值呢？另外学区，地铁。商业配套我应该更看重什么。地铁离小区门口是不是越近越好呢？300米和500米对价格影响大吗？另外新房现在还有剪刀差，我是不是应该努力摇到什么买什么？避开二手房呢？

回答：成都高新区金融城这一片是成都房价的高地，最贵的板块，我一般不太关注这些楼盘。因为这些楼盘一般涨幅都比较小，属于CEO贵妇盘。天府新区太远，价格也不便宜，现在限价慢慢放开，也没有必要去了。优先主城区吧。依次优于商圈地铁学区。地铁300米和500米区别不大，投资最主要还是性价比，不是说离地铁越近越好。新房，二手房都可以考虑，最重要还是价格，如果能摇到倒挂新盘更好，没有摇到再淘二手次新笋。目前房地产市场是分化的市场，城镇化已经进入到了下半程，未来10年人口将主要流向都市圈、城市群。不同地区情况不同，所以有的城市热一些，有的地方冷一些。但不管怎么说，未来大城市的房产相对安全，真正有风险的是县城和小型地级市。原因有两个：一是后者基本属于人口流出地，大量的房子不容易被消化。二是由于教育、医疗等公共服务资源存在地区差异，所以人口都会往大城市流动，自然就会对大城市的房价形成支撑。

提问：雕叔你好！小白一个，坐标成都，想请问投资买房最重要的是哪一个环节，看了很多房都很难抉择，如何判断一个板块或楼盘投资价值的高与低呢？

回答：首先\"赚钱靠杠杆，涨幅靠选筹\"。而往往选筹，就是我们最头疼的一件事，很多人就是纠结在该买哪个区域或者买哪套房。要判断一个板块是否有投资价值是一个非常复杂判断的过程。大多数人看城市板块，只看当下。而板块现有的城市配套、价格、交通距离等角度，判断板块的未来价值，很容易局限在主流观念里。难以突破常人的眼光，也就难以获得超出旁人的收益。选择比努力更重要！投资房产选筹是第一步，选筹的错误结果会让你的几年或者十几年的收入归零，大部分家庭六个钱包来之不易，很多人借着一大家庭的血汗钱在买房，然而大多数往往却输在了选筹上！（限价倒挂房除外）好投资的标准，是用较低价格，买优质产品。一、关于板块的选择可以大致为三种：1、在板块发展的早期阶段，很多尚在规划，其价值只能从长远来看才体现得出来：入手价值提前兑现的楼盘，意味着更长的时间成本和更高的机会成本。大概率将不得不等到房产市场周期偏后期，才能获得预期的回报。当然，如果在开始时，该地区的房价很低，以后房价随着总体趋势的上涨，涨幅仍然很好。2、发展中期片区，利好逐步兑现，价值在不断体现：由于大量规划的落地，交通、产业利好逐步兑现，价格距离成熟片区的房价天花板也有一定距离，就属于快速升值的片区，涨幅也相对较大。不过在这样的区域中，如果某个小片区的房价已经超过了中心成熟片区的均价，就可能存在长期站岗的风险。3、发展成熟片区，利好兑现较少，大部分价值已经体现：这样的片区，由于区域整体的发展完成度高，新增利少、兑现慢，体现在价格上，就不属于领涨、暴涨类型的区域。但是一旦有真正的利好出现，涨幅将会非常可观。二、关于楼盘的选择如何判断房子的性价比？有一个非常简单的判断标准。就是拿它的报价与其他房子的报价比较，如果价差过大，且没有足够的硬性附加支撑，那就能说明这个房子的价格偏高。反之则性价比高想要买到上涨的楼盘，先看看某些楼盘历史成交，然后尽量避免这些特质的盘即可。近年来，区域房价分化尤为明显。有些房子两三年内可以上涨50%，而有些房子仅仅是跑赢了通货膨胀，增长的差距确实很大。房地产市场的运作方式已不如从前，选筹选择现在变得尤为重要。大几百万的预算，在哪里投资，买到什么样的产品，基本上可以决定你家庭财富增长的速度。

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